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二手房买卖法律风险防控指南

 

 
 
二手房买卖法律风险防控指南
 
(简明版)
 
      笔者近年来代理了数十件房屋买卖合同纠纷案件,其中多数为二手房买卖引起,包括经济适用房、回迁安置房、单位集资建房等。因多数买受人签约前未在律师指导下进行详尽调查,合同条款不完善,履行中风险意识不到位,导致合同目的难以实现,面临着无法办理产权登记、标的房屋被执行、合同解除但无法追回购房款及其他损失等巨大风险。为此,笔者编写《二手房买卖法律风险方控指南》,希望能够为二手房买卖当事人提供有益的帮助。
 
      一、签约前,详尽调查
     
      签约前详尽调查是防范风险的基础与重点,若此环节工作做足做到位,能够有效避免绝大部分重大风险。众多案例之所以合同目的不难实现、买受人蒙受重大损失、陷入诉讼泥潭,皆是因为未做详尽调查、风险评估不足。具体的调查内容主要包括以下方面。
      1、房屋产权及性质。
      核验不动产权证(此前为房屋所有权证),到不动产登记中心调查登记簿,以核实出卖人是否为房屋所有权人,房屋产权是否清晰,是单独所有还是共有,以确保出卖人(包括共有人)享有完全的处分权。
      如果尚未办理产权登记,应当充分了解未能办证的原因是什么,能否短期内顺利消除障碍,否则交易风险巨大。
      如果是经济适用房或者单位集资建房,应核实取得产权的时间节点,以确保该房屋符合上市交易政策。
      如果是拆迁安置房,应调查拆迁补偿安置协议书及出卖人的家庭成员构成情况。房屋拆迁补偿安置协议通常由拆迁人与户主签订,故签约前,应取得出卖人其他家庭成员的同意出卖的声明书。
      2、房屋权利状态。
      要求出卖人共同到不动产登记中心调查核实房屋是否设定了抵押登记、存在他项物权,是否被人民法院等司法行政机关采取查封措施,这些事项直接影响到二手房买卖目的的实现。
      3、出卖人资信等。
      尽可能掌握出卖人的职业、收入、婚姻家庭等信息,核实其是否存在诉讼、仲裁及执行案件,是否为限高或者失信人。
      4、房屋现状及居住状况。
      到现场查看房屋现状及附属设施,制作附件作为房屋买卖合同的组成部分。
      查看是否有人居住。居住是基于租赁关系还是其他,关系到出卖人能否顺利腾房交付。尤其是《民法典》施行后,房屋可能设立居住权,可能长期影响到房屋的交付。
      5、学区房及户籍。
      请求出卖人出示户口簿,到所属派出所查询户籍登记信息,以确保买受人能够顺利将自己及家庭成员的户籍迁至房屋所在地。
 
      二、签约时,条款完备
     
      总的要求:一是切记要当面签订房屋买卖合同;如有其他共有人,需要共有人现场签字。二是合同条款要完备,权利义务明确,特别是履行义务的时间节点、方式明确具体;三是语义准确,无歧义,便于操作。
      特别注意的条款如下:
      1、保证及承诺:就出卖人而言,出卖人保证已如实陈述房屋权属状况、附属设施设备、装饰装修情况和相关关系,出卖房屋无权属争议和权利瑕疵。买受人承诺已经知晓该房屋的相关产权及具体状况,自愿购买。
      2、税费负担:虽然税费法定,但只要不造成国家税费流失,当事人可以协商确定税费负担的最终主体,该约定应当与购房价款组成相一致。
      3、贷款不能:买受人如按揭贷款,应评估自身贷款的条件与风险。如贷款迟延获批或者根本不能获准,买受人不能不足贷款部分价款,建议约定为合同解除的条件。如果是因为出卖人的原因导致贷款不能,迟延履行、解除合同及相关的违约责任应当约定明确具体。
      4、违约责任:一般违约,应当明确具体的违约行为、构成要件、违约金的具体数额或者计算方式。如果一方违约(尤其是出卖人)导致合同目的不能实现,则构成根本违约,买受人往往遭受巨大损失,约定的违约责任应当明显高于其违约成本,以督促出卖人慎重签约,诚实全面履行义务。
      5、实现债权的费用:建议约定:一方违约,应当承担守约方实现债权的费用,包括案不限于案件受理费、保全费、保险费、公告送达费、评估费、调查费、执行费、律师费及合理必要的交通差旅误工费。
      6、通知与送达:实践中存在出卖人失联的情况,通知和诉讼仲裁尚需公告,周期加长。建议双方在合同履行中及因房屋买卖成讼(仲裁),明确双方的通知方式及送达地址,条件具备,可以指定通知、诉讼法律文书收件人。
      7、产权转移登记:办理产权转移登记是二手房买卖的重要环节,直接关系到买受人能否取得房屋所有权,能否对抗第三人。建议明确约定办理产权转移登记的时间,且尽早完成。
 
      三、履约中,注意事项
     
      1、合同成立生效后,买手人的主要义务是按照约定的期限、方式支付价款(含贷款)。出卖人的主要义务是交付房屋、协助办理产权转移过户登记。不履行或者履行不符合约定均为违约,应当承担违约责任,要强化履行意识。
      2、合同履行过程中,应当强化证据意识,时刻注意固定留存证据,包括但不限于自己履约的证据以及对方违约的证据。
      3、签署合同后应及时办理网签备案手续,以降低风险。
      4、出卖人一旦存在违约情况或者预期违约,买受人及时分析判断,可以行使履行抗辩权并固定留存证据;若存在较大风险,一定要及时提起诉讼并进行财产保全。
      5、合同履行过程中,要注意出卖人故意制造履行障碍、逃避违约责任。
      6、买受人如果支付了首付款或其他大部分款项时,对方违约不去偿还银行贷款或不去办理注销抵押权或不交付房屋或不过户等,不要等,马上起诉并及时办理财产保全。
      7、一旦涉诉,慎重决定是否主张解除合同,要防止合同解除了,但拿不回钱的最大风险;
      8、尽管买受人支付了大部分或者全部价款并已实际占有适用房屋在没有完成产权转移登记前,依然存在出卖人因涉诉执行而导致标的房屋被查封、执行的风险,买受人应及时提出书面异议、执行异议,直至执行异议之诉。
 
                           作者:秦召芬
 
 
 
 
发 布 者:  山东盈广律师事务所 添加时间:  2020/7/15 点 击 数: 107
 
     

 

 
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